张宏伟：哪里自贸区政策落地 哪里房价就涨得猛

十八届三中全会公报提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。

据媒体报道，在上海获批自贸区之后，深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。从目前高层态度和各地进展判断，上海自贸区之后，下一个有望成行的自贸区可能是深圳或者天津。预计具体自贸区的批复和消息公布都会在十八届三中全会之后。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会后哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，也会因为市场造成投资泡沫。

以上海自贸区成立前后商品住宅成交量价为例，同策咨询研究部数据显示，上海自贸区成立1个月有余，上海自贸区板块个案相对成立前普涨20%。从具体板块成交变化来看，外高桥(行情 股吧 买卖点)板块作为规划中的国际化生态港区，目前商品住宅成交均价每平方米超过3万元/平方米，2013年10月成交均价达到37913元/平方米，未来森兰国际社区也将迎来高端住宅供应的热潮；川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。2013年10月板块商品房成交均价在2.1万元/平方米左右；临港板块伴随着产业规划，人口快速导入，以及投资客推波助澜，临港新城的新房均价10月已经达到15000元/平方米。上海自贸区板块相对成立前也有15-20%的涨幅。

从商品住宅成交量来看，外高桥板块9月商品住宅成交55193平方米，环比上涨367.3%，临港新城板块9月商品住宅成交55413平方米，环比上涨158.7%，川沙板块9月商品住宅成交面积17754平方米，环比上涨102.5%。10月份，外高桥与临港新城商品住宅成交仍保持在高位，相比8月依然有高达200.5%和113.9%的涨幅。

但是，随着“沪七条”的出台，投资氛围较浓厚的自贸区板块受到一定影响，具体来讲，外高桥以改善需求居多，会受到二套房贷首付提高至7成的影响，也会受到政策层面对于板块内高端楼盘的预售许可证收紧的影响；而临港新城则因为是投资需求居多的地区，这些需求短期内也会被“沪七条”拒之门外，导致区域内市场成交量价短期内陷入僵局。从这个角度来讲，自贸区为各个地方房地产(行情 专区)市场带来房价上涨红利的同时，也会带来调控的风险，随之而来的是投资客进去要为之付出一定的代价。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看，十八届三中全会后哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市尽管将被市场炒作的沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，但是，也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫，会带来调控风险，投资客进入市场投资的话，或许要为之付出一定的代价。