评论：新华社五评房地产市场变局

三个“拐点”辩证看

――五评房地产市场变局之一

２０１４年已经过半，伴随着一些地方楼市库存高企、成交低迷，呼和浩特、南宁、铜陵、济南等城市陆续放开限购。与此同时，关于中国房地产市场“拐点”是否出现的争论再度热了起来。

“楼市泡沫是个伪命题”“根据养猪波动周期，楼市‘短拐点’未到”“房地产市场‘拐点’４年前就已出现”“１０年后房地产市场‘拐点’一定会出现”……房地产“拐点论”自“问世”以来，差不多三年“拐”一回，每次都一团混战、输赢不分。

其实“拐点”的数学定义很简单，用于其他产业也很少激起“楼市拐点”遭遇的如此大的对立情绪。作为经济学中重要的研究对象，房地产市场周期性规律也是客观存在的。为什么一提中国楼市“拐点论”就无法心平气和，更无法达成共识？归根到底，因为不同群体对“拐点”的理解标准不一。此外，对中国经济的中长期走向及对中国新一轮城镇化对房地产市场将产生的作用这两个重要变量的认识也存在差异。

例如，房地产最重要的产业特征，就是不动产的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，买房人、卖房人再明白不过的道理，在“拐点”是否出现的大讨论中屡屡被忽视。“拐了”还是“没拐”？这个问题就像是在问世界是绿的还是红的一样。实际上，世界是万紫千红的。房地产“拐点”对不同地方意义也不同，有的要及时调整，把握由“黄金时代”进入“白银时代”的窗口期；有的还没尝过“黄金时代”的味道；也有的地方恐怕要为“青铜时代”甚至“黑铁时代”做准备了。

尤其要意识到，中国新一轮城镇化中蕴藏的房地产转型升级的机遇必须抓住，决不能重蹈一些城市“新城变鬼城”那样的开发覆辙，更不能在新一轮城镇化中延用房地产模式，而应当果断向以民生为本“拐”。

而对于另外一个“拐点”，不管是经济学界，还是政府层面，共识却越来越趋向统一：那就是从依赖强力“限购”这种政策手段调控楼市，加速过渡到借助税收等市场手段调控，让市场在资源配置中起决定性作用；由全国一盘棋一刀切地调控，开始向不同地方视不同情况精准定向调控。与中国房地产“拐点”是否到来的大争论不同，对调控思路和调控手段“拐点”将到来的看法，共识远远大于分歧。

党的十八大以来，中央大力推进行政审批制度改革，强调改革重在向市场、社会、地方放权，减少对微观事务的干预。市场之手和政府之手各归其位、相互补充。房地产是市场化程度最高的行业之一，建立中央强调的调控长效机制，必然要同取消、下放行政审批权结合，同时尽快建立科学的房地产税收调控体系。

市场经济是变化经济，要求我们接受变化、分化并趋利避害。机械生硬地削市场变化和区域分化之足，适“拐点”之履，误人误己。作为世界第二大经济体，一盘棋一刀切的管理习惯、思维模式明显不合时宜。３１个省市区６００多座城市，微观市场活动瞬息万变。一味药，治百病，这种思维模式、调控方式，非“拐”不可。

最后，值得一提的是各方看待房地产市场心态的“拐点”。从“温州炒房团”到“大妈炒房团”，在中国房地产的“黄金时代”，“买房就是增值”“买到就是赚到”的心态秒杀一切投资理性。在投机味道渐浓的房地产市场，泡沫和风险伴随着贪婪和赌徒心态在悄然做大。

不能忘记，２００８年国际金融危机正是肇始于美国房地产投机巨大的杠杆作用，正是一场贪婪的投机盛宴诱发了“拐点黑洞”。在为经济学著作《动物精神》所写的推荐中，李稻葵认为，动物精神就是人类经济决策的非理性，是国际金融危机的根源，是市场经济体系脆弱性的基础。这证明在市场经济中存在人类本性包括贪婪心态带来的先天短板。今天，在中国很多城市，“买房能赚翻”的投机心态依然大量存在。买房者、土地财政的依靠者等各方应尽快迎来心态回归理性的“拐点”。（新华网 记者 王立彬、南辰）

财税改革要趁"地冷"打铁——五评房地产市场变局之二 

限购进退两难发出警示－－五评房地产市场变局之三

挤出商业地产中的“政绩泡沫”——五评房地产市场变局之四

摸清“家底”市场化调控才能真发力——五评房地产市场变局之五

 财税改革要趁"地冷"打铁

——五评房地产市场变局之二 

财政部１４日公布的数据显示，上半年全国土地出让金增幅仅为２６．３％，远低于过去五个季度平均４０％以上的增幅，尤其６月份增幅回落至７．３％。卖地收入大幅度跳水令“土地财政依赖症”再成舆论关注焦点。而刚获审议通过的深化财税体制改革总体方案，让各界看到从根上治愈这一顽疾的希望。中央和地方应当抓住机遇，趁“地冷”打铁，借“地冷”倒逼财税体制改革深入进行。

摆脱“土地财政依赖症”说了很多年，但见效甚微，近几年甚至有加重之势。地方政府土地出让金在２０１１年达到３．１万亿元高峰，２０１３年土地出让金收入超过３．９万亿元，再创历史新高，占地方本级财政收入近六成，“土地财政”已是名副其实的地方“第二财政”。对本轮土地市场遇冷，地方政府决不能再以救市为名“放水”托起地价，而应从病根入手，克服“土地财政依赖症”。

地方之所以如此依赖卖地收入，深层次问题是在现行财税体制下，地方缺少稳定的收入来源和增长机制。新一轮财税体制改革明确了房地产税、资源税、环境保护税、消费税等税种的改革任务，以房地产税等为主的土地生财新机制和地方税收体系呼之欲出，能够彻底扭转地方对“土地财政”的依赖，为地方提供新的收入机制。

当然，改革不是一蹴而就的。新一轮财税体制改革刚刚起步，落实尚待时间。面对稳增长、保民生的刚性支出压力，地方财政支出压力确实很大。因此，摆脱“土地财政依赖症”需要组合拳配套。

首先要先控制“土地财政”规模的急速膨胀。“土地财政”存在自然退出的过程，当前各地仍有相当规模的国有土地储备，因此要把握好改革节奏，抓住未来５年到１０年的关键期，通过控制压缩政府征地范围，逐步降低土地出让收入比重。

面对未来城镇化建设高峰期的大量资金需求，还应逐步放开地方发债，实现地方融资阳光化；规范土地出让金支出管理，推动纳入公共财政的盘子统筹使用；改革地方政绩考核体系，从根本上降低地方政府关联于土地财政的错位和短期行为，走出追求城建“大手笔”的误区。

长远看，到２０２０年前，伴随财税体制改革的深入推进，中央和地方财政体制关系理顺，一定能从根本上筑牢制度根基，促使地方摆脱“土地财政依赖症”。（新华网 记者韩洁、南辰）

三个“拐点”辩证看――五评房地产市场变局之一

限购进退两难发出警示－－五评房地产市场变局之三

挤出商业地产中的“政绩泡沫”——五评房地产市场变局之四

摸清“家底”市场化调控才能真发力——五评房地产市场变局之五

限购进退两难发出警示

－－五评房地产市场变局之三

近期，部分城市松绑限购一再上演，处于聚光灯下的限购，显得如此尴尬。亮相之日，便成为“政府干预经济”的靶子；退出之时，又成为“政府救市”的印证。限购深陷进退两难的困境，无疑是一种警示：在提高国家治理能力现代化水平进程中，要学会把握好政府与市场的关系，更多运用经济、法律等手段处理问题，应对风险。

限购政策，始于２０１０年，和限贷政策一起，被视作抑制投资投机性需求的调控利器。作为强有力的行政手段，政策效果最直接。一系列来自权威部门的信息显示，实施限购政策的城市，投资投机性购房得到明显遏制。然而，限购犹如一柄双刃剑，在压制不合理需求的同时，部分改善性需求也“躺着中枪”。

回顾限购政策历史，尽管限购城市范围不断扩大，限购要求不断升级，但并没有从根本上解决房地产市场高热的局面。直至最近一年多时间，尽管政府没有再出台任何加码的调控政策，房地产市场的变化却悄然而至，楼市分化明显：北上广深等一线城市需求旺盛，部分三四线城市却面临高库存压力，甚至一些二线城市，由于过度透支住房需求，也面临消化周期长的压力，为限购松绑的呼声频现。

限与不限，本应属于因地制宜的选择，毕竟，房地产市场区域差异性很大。但一直以来，因为限购带有浓郁的行政色彩，被贴上“政府调控决心”的标签，使地方政府无法真正按照市场规律决策。

事实上，房地产市场积重难返的问题，又岂能靠限购这一剂退烧药解决？特别是与群众利益密切相关的房价问题，影响因素众多，如城市发展不平衡、住房捆绑教育医疗等社会功能、地方财政对土地收入的依赖等。正如专家所言：“得了必须动手术的病，就别妄想靠吃几副退烧药能好！”

让限购摆脱进退两难的困境，需要我们更多运用经济、法律手段。党的十八届三中全会提出，“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”“推进国家治理体系和治理能力现代化”，这些要求对房地产调控具有强烈的现实指导意义。

正如专家所言，强制性用行政干预市场，不如建立一个能够自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度更为公平；不如建立一个及时反映市场需求变化的土地市场制度更为有效；不如建立一个能够让企业自我承担风险的房地产金融制度更为合理。而这一系列制度建设，必须通过深化改革，通过政府之手与市场之手的良性互动来推动。

改革的“机遇窗口”宝贵而短暂。有人感慨，十年的楼市调控，最大的遗憾就是与改革没有很好地结合。目前，房地产市场发生的变局，应当是不能再被错过的“机遇窗口”。利用楼市降温之际，加快推进保障房建设，加快房地产税立法进程，加快财税制度改革步伐，早日建成有利于房地产市场的长效调控机制，限购进退两难的困境自然会成为历史。 （新华网 记者 杜宇）

三个“拐点”辩证看――五评房地产市场变局之一

财税改革要趁"地冷"打铁——五评房地产市场变局之二 

挤出商业地产中的“政绩泡沫”——五评房地产市场变局之四

摸清“家底”市场化调控才能真发力——五评房地产市场变局之五

挤出商业地产中的“政绩泡沫”

——五评房地产市场变局之四

２０１４年上半年，房地产市场风云变幻。除了住宅市场围绕“限购”掀起的波澜，伴随着“地冷”格局的发展，商业地产风险控制的迫切性凸显。尤其值得警惕的是，当前商业地产泡沫中包含很多“政绩泡沫”，必须及时挤出。

对我国商业地产蕴含的巨大风险，从各大知名地产评估机构到商务部、国土资源部，有关人士已经反复示警。上半年，在一些二线城市已经出现商业地产空置率连连攀升、租金连连下降的局面。体量大、占地多、套现难，商业地产不同寻常高速增长，不仅意味着金融风险，也意味着巨大的资源风险。

特别是最近三年来，针对住宅领域频繁、高强度的房地产调控，使地方政府面临“卖地财政”的巨大压力，于是一些地方纷纷暗度陈仓，对开发商转战商业地产推波助澜。今年以来，在住宅用土地价格持续低迷之际，许多城市的商服用地仍然一枝独秀，这背后，就是地方政府与开发商的一拍即合。

商业地产项目异常火爆背后，地方政府的畸形政绩观在推波助澜，似乎一个城市没几个“高大上”的购物广场就面上无光。城市综合体、超级购物中心、娱乐商城，打着各种旗号高速膨胀的商业地产，本质是在房地产调控政策下，逐利资本改头换面与“卖地财政”暗合生出的“政绩泡沫”。在很多省会城市，不仅要上购物中心，而且每一个城区甚至每一届班子都要有自己的购物中心。有的地方，一条街就有两三座超级购物中心，而且千人一面，缺乏互补性，也无竞争力可言。

专家认为，商业地产泡沫是住宅地产泡沫的转移，而且破灭得会更快。因此，在当前的房地产变局中，各方要对商业地产风险高度警惕，尤其要大力挤出商业地产中的“政绩泡沫”。

商业地产的问题，归根到底是群众需要什么样的宜居城市的问题。我们需要更多平民化的休闲旅游设施，更多社区养老服务设施，更多民生性质的购物场所和娱乐空间。地方政府应当以民生需求为本，扎扎实实地规划城市、建设城市。

根据统计数据，目前仅成都在建购物中心总规模，已经达到巴黎在建购物中心面积的２０多倍。盘点最近一个世纪各国的房地产危机，归根到底是房地产供给脱离普通人需求，超出普通人购买力，透支了一代甚至几代人的需求。撇开普通百姓购物能力的商业地产开发就像脱缰野马，马背上还载着地方政府的扭曲政绩观和城市光鲜的形象。对这匹野马，是时候抓住缰绳了。（新华网 记者 王立彬）

三个“拐点”辩证看――五评房地产市场变局之一

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摸清“家底”市场化调控才能真发力——五评房地产市场变局之五

摸清“家底”市场化调控才能真发力

——五评房地产市场变局之五 

２０１４年已过半局，房地产市场这根敏感神经再度被拨动。围绕市场拐点、限购取消等焦点话题争论不断。然而争论中，房地产市场状况仍旧不清晰。必须看到，无法摸清住房“家底”就无法驱散迷雾，而只有住房信息完整真实透明，才能让可以命中“靶心”的市场化调控真正发力。

相比一些西方国家上百年的房屋登记历史，我国对住房信息的掌握起步很晚，缺乏完整真实的住房信息不仅客观上助长房地产市场乱象丛生，房地产调控也因此缺乏针对性。近些年，政府层面先后出台包括推动各地住房信息联网等旨在摸清住房“家底”的政策制度，但却屡屡陷入“备受重视”却又“难以突破”的尴尬局面。

在历经多年光鲜亮丽的高增长背后，房地产市场不仅是巨量资金的沉淀地，更是巨大利益的沉淀地。部门利益、个人利益在其中盘根错节。久而久之，形成了人人都想从房地产中分一杯羹，人人都不想改革动自己奶酪的心态。这也成为摸清住房“家底”的改革裹足不前的致命原因。

摸清住房“家底”市场化调控才能真正发力。房地产市场十年调控的经验教训表明：用行政化手段调控很难发挥长期疗效，而市场化调控手段却可以发挥釜底抽薪的作用。不掌握完整住房信息就对房地产市场作出判断无异于“盲人摸象”，碎片化、不完整、割裂的信息可能会扭曲市场甚至会破坏市场。

在税收可以发挥更大作用的房地产市场，迫切需要构建起利用全国住房信息联网征税的房地产税制度，让长效调控机制发力；已走向差异化的房地产市场，越来越需要对住房信息进行分类、甄别基础上的定向、分类信贷调控……种种这些可以命中“靶心”的市场化调控手段必须以摸清住房“家底”为基础。

毋庸置疑，从国务院层面推动建立不动产统一登记制度体现出政府摸清住房信息是“动真格”的。然而，这项技术性的制度构建首当其冲需要剥离利益、权力的干扰。作为一项中性的基础性制度，部门和地方政府必须跳出局部利益，相互协同，将理念彻底从管理转向服务，把不动产统一登记作为转变政府职能的突破口。

房地产市场需要拨开云雾之手，摸清住房信息“家底”考验着政府深化改革的决心。当然，社会各界对不动产统一登记的预期不尽相同，但不管是挤出楼市空置水分，还是推动涉房反腐，种种期盼都要求这项工作尽快落实，尽快让房地产市场水落石出。如此，才能让身处迷局的中国房地产市场走出进退维谷的境地，才能让中国房地产市场迎来长期健康发展的曙光。（新华网 记者 何雨欣）

三个“拐点”辩证看――五评房地产市场变局之一

财税改革要趁"地冷"打铁——五评房地产市场变局之二 

限购进退两难发出警示－－五评房地产市场变局之三

挤出商业地产中的“政绩泡沫”——五评房地产市场变局之四

摸清“家底”市场化调控才能真发力——五评房地产市场变局之五