投资数百万欲将地库变会所

　　小区地下停车位属于人防工程,平时只能作为车库使用。浙江省温州一小区业主,将自己购买的房产及小区地下15个车位出租给他人,结果停车位变会所,被相关单位叫停。小区地下室停车位被出租作为商业使用是否合法,承租人与业主之间为此打了一场官司。

　　林先生是温州某小区的业主,他在该小区购买了一间营业房还有该营业房的地下室15个停车位,其中营业房面积422.27平方米,15个停车位面积568.36平方米。2011年3月6日,林先生把上述营业房及地下室一起“打包”出租给了李女士,双方约定租赁期限为6年,租金每6个月一次性支付。合同签订后,李女士支付了首期6个月的租金106万余元。随后,李女士便着手对上述租赁的营业房及地下室进行装修与购买各种营业用设施设备,先后投入533万余元。

　　眼见斥巨资打造的会所就要开业,但让李女士没想到的是,合同签订后不到一个月就被叫停了。2011年5月12日,温州市鹿城区城市管理与行政执法局出具一份责令限期改正通知书,该局认为对地下室车位装修的行为属于设置违法建筑设施,造成了消防隐患,责令业主林先生在同年5月20日前自行拆除该违法建筑。

　　李女士这才意识到相关的法律问题,经咨询得知,地下室车位没有产权证,是属于全体业主共有的公共设施,不具备商业使用价值,她即便对地下室进行了装修,也无法取得营业执照,无法营业。李女士认为,当时签订合同的时候,林先生隐瞒了事实,将不具备商业用途的地下室出租给她使用,导致她白花钱装修了房子落得一场空,她认为林先生的行为属于欺诈。为此,双方诉至法院。林先生要求李女士腾空并返还营业房及地下室,并支付租金损失与违约金。而李女士则要求撤销关于地下室的租赁部分,保留地上营业房的出租,林先生返还租金61.9万余元,此外要求林先生赔偿装修损失533万余元。

　　浙江省温州市鹿城区人民法院审理后查明,2013年8月李女士已经把涉案的房产返还给林先生。法院审理后认为,原被告双方在此事件中均有过错。最终,林先生和李女士在法院的主持下达成调解协议,李女士愿意支付林先生租金损失80万元,林先生也愿意放弃其他诉讼请求。

　　■以案释法

　　停车位商业租赁行为无效

　　对于该案的是非曲直,法官庭后指出,林先生出租的房产分为两部分,一部分为地上建筑即营业房,一部分为地下室。涉案的15个地下室停车位属于人防工程,战时人防,平时只能作为车库使用,其使用条件受到防空法和消防法的限制。林先生与李女士签订的租赁合同中,将15个“停车位”均表述为“地下室”,且作为商业使用,这样的约定违反了上述法律的规定,该停车位的租赁行为无效。

　　虽然停车功能某种程度上也可以理解为商业辅助功能,但是结合每年200余万元租金数额将15个“停车位”表述为“地下室”以及李女士对地下室进行装修的情形来看,双方在签订租赁合同时,地下室用于停车并不是双方的真实意图。

　　由此可以看出,林先生与李女士签订租赁合同,目的是为了实现商业用途,但是林先生交付的租赁物中,地下停车位不具备商业用途,不符合合同约定的用途,这纸合同属于可撤销合同。根据合同法规定,其实李女士从合同签订之日起一年内就可以行使撤销权。但同时合同法也规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,撤销权消灭。

　　法院认为,李女士擅自改变15个停车位使用功能并进行装修,明显存在重大过错,装修后又无法通过规划建设、商业经营等行政审批导致不能正常经营,所造成的损失应当自行承担。林先生明知停车位属于人防工程作为商业功能予以租赁,其也存在过错,双方都应当承担各自应负的民事责任。据此,该案经法官释明法理后,双方当事人签订了上述调解协议。